A&B PARTNERS | Aalst • Genk • Oudenaarde (Brakel - Ronse) • Turnhout • Waas & Dender • Waregem

De optimalisatie door middel van aankoop in onverdeeldheid, of toch niet (meer)?

 

Een onverdeeldheid bestaat wanneer verschillende personen hetzelfde recht kunnen uitoefenen op een niet verdeelde zaak. Het bedoelde recht kan een vol eigendomsrecht zijn, maar evenzo een recht van naakte eigendom of van vruchtgebruik.

De onverdeeldheid wordt beëindigd door de overdracht van het geheel of een deel van de onverdeelde rechten aan derden of tussen de onverdeelde eigenaars, en wanneer het dan gaat om een onroerend goed, dan komt de verrichting in het vizier van de (Vlaamse) belastingadministratie. Bij overdracht van de rechten aan een derde, zal er sprake zijn van een verkoop tegen het verkooprecht van 10%. Er kan echter ook sprake zijn van een verdeling tegen het verdeelrecht van 2,5% indien niet een derde, maar wel een mede-eigenaar het aandeel van de andere mede-eigenaar(s) overneemt.

Een decennialang gedoogde optimalisatiemethode bestond erin om in onverdeeldheid een onroerend goed aan te kopen door een vennoot (meestal een minimaal deel, bv. 1%) en zijn vennootschap (het saldo, dus bv. 99%). Bij die aankoop was het gebruikelijke tarief in de registratierechten (Vlaanderen: het verkooprecht) van toepassing, maar dan uiteraard in de verhouding tot hun aankoop. Als nadien die onverdeeldheid werd beëindigd door overname van het onverdeelde deel van het onroerend goed door de vennoot, dan werd die verrichting op het vlak van de registratierechten onder het tarief van de verdelingen gebracht en kon de vennoot onroerend goed in volle eigendom verwerven tegen betaling van (huidig tarief) 2,5% registratierechten.

In een beslissing van de Federale Belastingadministratie, die inmiddels integraal werd onderschreven door de Vlaamse tegenhanger, wordt de overname door een vennoot van de onverdeelde rechten op een onroerende goed echter onder het verkooprecht van 10% gebracht. De grond voor die stelling is gelegen in art. 129 W.Reg of de Vlaamse tegenhanger Art. 2.9.1.0.4. VCF die het verkooprecht toepasselijk stellen bij iedere verkrijging door een vennoot van goederen die voortkomen van een personenvennootschap (BVBA, V.O.F., Comm.V). De voormelde artikelen zijn niet nieuw, noch is het toepassingsgebied gewijzigd of verruimd.

Natuurlijk kunnen er verschillende redenen zijn om een onroerend goed in onverdeeldheid tussen een vennootschap en de venno(o)t(en) te verwerven, maar een fiscaal voordeel in de zin van de registratierechten (of het verdeelrecht) kan daarvoor geen reden meer zijn.

Rijst dan onmiddellijk de vraag wat er staat te gebeuren met de talrijke mede-eigendommen die, vaak lang geleden, met voornoemd oogmerk werden opgezet. Welnu, omdat de beslissing van 2014 volgens de administratie geen nieuw standpunt inhoudt, maar louter een verduidelijking uitmaakt met betrekking tot een bestaande praktijk, is het standpunt van toepassing op alle bedoelde situaties, ongeacht de duur van de onverdeeldheid.

Of er mogelijkheden bestaan om de dure meerkost in het verkooprecht te ontlopen hangt af van de concrete gegevens in een dossier, en uiteraard zijn we graag bereid om die mogelijkheden met u te onderzoeken.

Voor meer info : advies@abpartners.be

 
  • Heeft u een vraag?

    Laat het ons weten en we helpen u zo snel mogelijk verder.





    Uw naam (verplichts)

    Uw e-mail (verplicht)

    Uw bericht