Belangrijke wijziging voor de opname van buitenlands vastgoed in de Belgische fiscale aangifte

In de Belgische fiscale aangifte moeten de wereldwijde inkomsten worden aangegeven.

Na een veroordeling door het Europees Hof van Justitie heeft België haar fiscale wetgeving omtrent buitenlands vastgoed gewijzigd. Inkomsten uit Belgisch en buitenlands vastgoed worden vanaf inkomstenjaar 2021 (aj. 2022) op gelijke wijze in de fiscale aangifte opgenomen.

Voor alle duidelijkheid : voor onroerende goederen gelegen in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten, wordt het onroerend inkomen vrijgesteld van belasting. Deze vrijstelling gaat gepaard met een progressievoorbehoud (opduweffect). Dit houdt concreet in dat het belastbaar inkomen van uw buitenlands onroerend goed wordt meegerekend voor het bepalen van het belastingtarief voor uw andere inkomsten.

Voor onroerende goederen gelegen in een land waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten, wordt de belasting verminderd tot de helft.

Nieuw is dat buitenlandse onroerende goederen nu ook een kadastraal inkomen (KI) krijgen toegekend. Dit geldt voor buitenlands vastgoed in handen van natuurlijke personen onderworpen aan de Belgische personenbelasting of rechtspersonen onderworpen aan de Belgische rechtspersonenbelasting, maar geldt niet voor vennootschappen. Het KI is namelijk geen parameter om de belastbare grondslag in de Belgische vennootschapsbelasting te bepalen.

Het buitenlands kadastraal inkomen van een onroerend goed wordt bepaald op basis van haar actuele normale verkoopwaarde op een referentietijdstip, zijnde op 1 januari 1975. De fiscus geeft zelf al aan dat dergelijke informatie vaak niet voorhanden is en heeft om die reden een waarderingsmethode ontwikkeld die toelaat om de waarde te herrekenen naar 1 januari 1975:

actuele normale verkoopwaarde
———————————————————– x 5,3%
correctiefactor van het jaar van aankoop

Moest u toch beschikken over informatie omtrent de huurwaarde of de normale verkoopwaarde van het goed in 1975, dan kan u aan de fiscus vragen deze waarde te gebruiken in plaats van de waarde berekend volgens bovenstaande methode.

Onder ‘actuele normale verkoopwaarde’ wordt begrepen de verkoopwaarde die vandaag onder normale marktomstandigheden kan worden bekomen (exclusief bijkomende kosten zoals belastingen). Bij gebreke van zo’n waardebepaling mag je rekening houden met de waarde van het goed op het moment van de verwerving.

De fiscus heeft een lijst opgesteld met de correctiefactoren voor de jaren 1975 t.e.m. 2021. Wat betreft het jaar 2021 bedraagt de correctiefactor 15,018.

Een voorbeeldje : In het jaar 2020 kocht een Belg een vakantiehuis in Frankrijk voor een bedrag van 500.000 euro. De correctiefactor voor jaar 2020 bedraagt 15,036. Laten we gemakkelijkheidshalve aannemen dat de actuele normale verkoopwaarde dezelfde is als de aankoopprijs. De belastbare basis bestaat dan uit 500.000 (actuele normale verkoopwaarde) / 15,036 (correctiefactor voor 2020) = 33.253,52 euro. Dit bedrag wordt vervolgens vermenigvuldigd met 5,3%, hetgeen resulteert in een (niet-geïndexeerd) KI van 1762 euro.

Voor buitenlandse onbebouwde onroerende goederen wordt het kadastraal inkomen bepaald op 2 euro per hectare.

Verder geldt er een forfaitaire kostenaftrek van 40% voor gebouwen of van 10% voor gronden.

Wat moet er nu gebeuren ?

Elke Belgische rijksinwoner die een zakelijk recht heeft (eigendom, vruchtgebruik, opstal, enz.) op een buitenlands onroerend goed moet informatie geven over dit goed aan de Administratie Opmetingen en Waarderingen (AOW) teneinde haar in staat te stellen het kadastraal inkomen te bepalen. Deze informatie omvat een korte beschrijving van het onroerend goed, het land en adres, de normale verkoopwaarde rekening houdend met gelijkaardige goederen in de buurt, en indien het gaat om gronden ook de oppervlakte.

Er gelden verschillende termijnen, afhankelijk van het tijdstip waarop de belastingplichtige een zakelijk recht op het buitenlands vastgoed heeft verworven of vervreemd:

• Buitenlands vastgoed overgedragen of verworven na 1 januari 2021: binnen de vier maanden na de verwerving of vervreemding moet je dit spontaan melden aan de AOW;
• Buitenlands vastgoed overgedragen of verworven vóór 1 januari 2021: heb je in de laatste aangifte onroerende inkomsten uit het buitenland aangegeven, dan zal je in de loop van 2021 gecontacteerd worden door de AOW om deze informatie te verstrekken. Maar als u niet bent gecontacteerd, zal u uit eigen beweging aangifte moeten doen uiterlijk op 31 december 2021.

Het niet (tijdig) naleven van de aangifteverplichting kan aanleiding geven tot een administratieve geldboete van minstens 250 tot maximaal 3.000 euro.

Vragen over de informatie- en aangifteplicht?
Neem contact op met A&B-Partners via info@abpartners.be